Apêl eiddo tiriog Ewropeaidd ar y farchnad fyd-eang: mewnwelediadau arbenigol gan Motti Gruzman of Excelion

Yn hanesyddol, mae marchnadoedd eiddo tiriog yr Unol Daleithiau ac Ewrop wedi dangos perthynas agos, gyda thueddiadau mewn un yn aml yn darparu mewnwelediad i'r llall. Mae hyn wedi bod yn arbennig o wir gyda newidiadau fel y cynnydd mewn e-fasnach a'i effaith ar y sectorau logisteg a manwerthu. Fodd bynnag, mae’r amgylchedd economaidd byd-eang presennol—a nodweddir gan chwyddiant, cyfraddau llog uwch, ac ansefydlogrwydd yn y sector bancio—yn cymhlethu’r dull hwn. Dyma pam y gallai cymhwyso mewnwelediadau UDA i Ewrop fod yn gamarweiniol:

• Mae Ewrop wedi gweld ailbrisio gwerthoedd cyfalaf yn gyflym, tra nad yw gwerthoedd Gogledd America wedi addasu'n sylweddol eto, er gwaethaf hanfodion gwannach.
• Mae gan Ewrop gyfraddau swyddi gwag isel nag erioed, tra bod cyfraddau'r UD tua 2.6 gwaith yn uwch ar gyfartaledd.
• Mae amsugniad net gofod swyddfa Ewrop wedi bod yn bositif am y saith chwarter diwethaf, tra bod yr Unol Daleithiau wedi profi amsugno negyddol ers i'r pandemig ddechrau.
• Mae cymhellion prydles safonol yn Ewrop ar gyfartaledd yn 10.3%, sy'n sylweddol is na'r UD, lle gall cymhellion gyrraedd 30% o werth y brydles, gan effeithio ar incymau gweithredu net.
• Mae Ewrop ar y blaen o ran desgiau poeth a defnyddio gofod yn effeithlon, ar ôl mabwysiadu'r arferion hyn cyn y pandemig, gan arwain at ddefnydd swyddfa mwy effeithlon.

Gwerthoedd wedi'u Hailseilio ac Ymatebion y Farchnad

Nid yw gwerthoedd Gogledd America yn adlewyrchu'r hanfodion eto

Mae gwerthoedd eiddo tiriog Ewropeaidd wedi addasu'n gyflym i amodau economaidd newydd. Mae priswyr wedi codi arenillion cysefin a chyfraddau disgownt i adlewyrchu cynnydd mewn cyfraddau llog, gan arwain at ailosod prisiau yn gyflym. Er bod y broses o wneud bargeinion yn parhau i fod yn dawel, mae trafodion yn digwydd yn agos at werthoedd llyfr, gan awgrymu hyder yn y prisiadau cyfredol a gwella tryloywder y farchnad.

Mewn cyferbyniad, mae gwerthoedd eiddo Gogledd America wedi bod yn arafach i'w haddasu. Er enghraifft, yn y 12 mis yn arwain at fis Mawrth, gostyngodd gwerth eiddo Gogledd America 2.4%, o'i gymharu â gostyngiad o 13% ar Gyfandir Ewrop a gostyngiad o 22% yn y DU. Er bod gwerthoedd swyddfa UDA wedi gostwng 14.1%, mae hyn yn llai na'r gostyngiad o 16.5% a welwyd mewn swyddfeydd Ewropeaidd. Gallai’r addasiad arafach hwn yng Ngogledd America awgrymu gwytnwch, ond nid yw’r data’n cefnogi’r farn hon yn llawn.

Syniad Buddsoddwr a Buddsoddiad Swyddfa

Mae buddsoddiad swyddfa ar lefel is yn yr Unol Daleithiau o gymharu ag Ewrop. Yn draddodiadol, mae buddsoddiadau swyddfa yn cyfrif am tua 50% o weithgarwch eiddo tiriog masnachol yn yr Unol Daleithiau, ond gostyngodd hyn i 20% yn Ch1 2023. Mewn cyferbyniad, mae Ewrop ac Asia wedi cynnal cyfrannau buddsoddiad swyddfa cymharol sefydlog er gwaethaf gostyngiadau cyffredinol. Mae'r gwahaniaeth hwn yn adlewyrchu teimlad gwannach buddsoddwyr yn yr Unol Daleithiau ac amheuaeth ynghylch prisiadau cyfredol.

Hanfodion a Thwf Rhent

Cyfraddau Swyddi Gwag

Mae gan Ewrop y cyfraddau swyddi gwag isaf ymhlith rhanbarthau mawr byd-eang ar 7.6%, gan gefnogi twf rhent posibl. Mewn cymhariaeth, mae marchnadoedd mawr yr UD fel Efrog Newydd a San Francisco wedi gweld cynnydd sylweddol mewn cyfraddau swyddi gwag ers y pandemig, gyda chyfradd San Francisco yn codi i'r entrychion o 3% i dros 30%. Mae hyn yn codi pryderon ynghylch darfodiad llawer o eiddo swyddfa yn yr Unol Daleithiau, yn enwedig tyrau uchel sy'n anoddach eu hailddefnyddio o gymharu ag adeiladau isel Ewrop.

Gwerthoedd Rhent

Er gwaethaf heriau, mae prif renti yn Ewrop - yn enwedig ar gyfer mannau cynaliadwy sy'n llawn amwynderau - yn parhau i ddangos twf cadarnhaol. Mae JLL yn rhagweld twf rhent cyfartalog blynyddol o 2.2% ar gyfer prif swyddfeydd yng Ngorllewin Ewrop dros y pum mlynedd nesaf. Mewn cyferbyniad, disgwylir i farchnadoedd prif swyddfeydd yr Unol Daleithiau weld twf cymedrol o 1.9% erbyn 2027, gyda modelau rhagweld traddodiadol yn ei chael hi'n anodd rhoi cyfrif am newidiadau strwythurol yn y defnydd o swyddfeydd.

Amsugno Net

Mae amsugniad net gofod swyddfa Ewrop yn parhau i fod yn gadarnhaol, gyda gweithgaredd prydlesu yn rhagori ar gyflenwad a gofod newydd yn dychwelyd i'r farchnad. Mae'r Unol Daleithiau, fodd bynnag, yn profi gostyngiad yn y galw gan ddeiliaid a mwy o ddatblygiad, gan arwain at amsugno net negyddol.

Cymhellion Prydles

Yn Ewrop, mae cymhellion prydles ar gyfartaledd ar 10.3% o werth y brydles, i fyny o 7% yn 2019, gyda rhai dinasoedd fel Paris La Défense yn gweld lefelau uwch. Yn yr Unol Daleithiau, mae cymhellion yn sylweddol uwch, gan gyrraedd hyd at 30% mewn dinasoedd fel Chicago. Mae'r gwahaniaeth hwn yn amlygu grym bargeinio cryfach gan feddianwyr yn yr Unol Daleithiau ac yn awgrymu bod marchnadoedd Ewropeaidd mewn sefyllfa well i gynyddu incwm gweithredu net er gwaethaf costau ariannu cynyddol.

Gweithio Hyblyg a Defnyddio Swyddfa

Mae swyddfeydd Ewropeaidd wedi mabwysiadu desgiau poeth ers amser maith, gan arwain at ddefnydd mwy effeithlon o ofod o'i gymharu â'r Unol Daleithiau, lle mae desgiau sefydlog yn fwy cyffredin. Mae swyddfeydd Ewropeaidd yn cael eu defnyddio'n well ar ôl pandemig, gyda chyfraddau defnydd yn sylweddol uwch nag yn yr UD. Mae data JLL yn dangos bod deiliadaeth swyddfeydd yr Unol Daleithiau yn amrywio o 40-60%, o'i gymharu â 70-90% yn Ewrop. Mae'r effeithlonrwydd hwn, ynghyd â dychwelyd yn gyflymach i waith swyddfa yn Ewrop, yn gosod marchnadoedd Ewropeaidd yn ffafriol o ran rheoli'r galw hirdymor am ofod swyddfa.

Enghraifft fyw o fuddsoddiad proffidiol mewn eiddo tiriog Ewropeaidd

Buddsoddodd un o'n cleientiaid yn ddiweddar mewn eiddo o fewn ein datblygiad Pamporovo ac mae wrth ei fodd gyda'r canlyniadau. Yn swatio yng nghanol Mynyddoedd Rhodope, mae'r fflat yn cynnig encil syfrdanol wedi'i amgylchynu gan goedwigoedd gwyrddlas a dolydd alpaidd. Maent bellach yn mwynhau cartref gwyliau sy'n dyblu fel buddsoddiad craff. Yn ystod y gaeaf, mae'r eiddo'n darparu sylfaen glyd ar gyfer selogion sgïo ac eirafyrddio, tra yn yr haf, mae'n fan perffaith ar gyfer heicio ac archwilio natur. Pan nad ydyn nhw'n defnyddio'r fflat, mae'n cynhyrchu incwm rhent, diolch i apêl Pamporovo i gariadon chwaraeon gaeaf ac anturwyr haf. Mae'r budd deuol hwn nid yn unig wedi rhoi sawl gwyliau iddynt y flwyddyn ond mae hefyd wedi gwella gwerth yr eiddo, gan ei wneud yn ased gwerthfawr yn eu portffolio buddsoddi.

Crynodeb ac Rhagolwg

Mae marchnadoedd eiddo tiriog yr Unol Daleithiau ac Ewrop yn gwahaniaethu'n sylweddol, gydag ailbrisio sylweddol Ewrop, cyfraddau swyddi gwag isel, amsugno net cadarnhaol, a defnydd effeithlon o swyddfeydd yn awgrymu sefyllfa gryfach o'i gymharu â'r Unol Daleithiau. Tra bod Ewrop yn wynebu ei heriau ei hun, gan gynnwys cywiriadau gwerth pellach posibl, mae ei hanfodion presennol yn dangos y gallai berfformio'n well na marchnad yr Unol Daleithiau yn y tymor canolig. Mae eiddo tiriog Gogledd America, sy'n wynebu ansefydlogrwydd ariannol, gorgyflenwad, a phrisiadau uchel, yn wynebu rhagolygon mwy heriol.

Mae deall y gwahaniaethau cynnil hyn yn hanfodol i fuddsoddwyr a rhanddeiliaid wrth iddynt lywio'r dirwedd eiddo tiriog fyd-eang sy'n esblygu.

https://www.exceliondev.com

Llun gan Brian Babb on Unsplash

Rhannwch yr erthygl hon: